재건축 수주 경쟁, 이제 '완주 능력' 싸움

재건축 수주 경쟁, 이제 '완주 능력' 싸움

실시간 검색어에 '재건축'이 다시 올라왔습니다. 규제 완화와 주택 공급 부족으로 정비사업 속도가 붙으면서, 과거에는 잘 쓰이지 않던 조합원·예정입주자·건설사 어느 쪽에서도 단골 관심사가 된 단어입니다. 다만 올해의 재건축 뉴스를 읽을 때는 '누가 뛰고 있나'보다 '누가 끝까지 갈 수 있나'를 보는 쪽이 훨씬 유용합니다. 시장 관점의 변화가 여기서 시작됩니다.

수주 규모 경쟁에서 선별 수주로

건설사들의 접근 방식이 달라지고 있습니다. 2026년 9월까지 상위 10대 건설사의 도시정비사업 누적 수주액은 약 38조 6천억 원에 육박하며 전년 동기 역대 최고 기록과 유사한 수준을 유지하고 있습니다. 현대건설이 10조 원을 넘기며 선두를 달리고, 삼성물산과 GS건설이 뒤를 잇고 있습니다. 그런데 이 견조한 숫자 이면에는 뚜렷한 기조 변화가 있습니다. 공사비 상승, 분양가 규제, 금융 부담을 고려해, 대형 건설사들이 사업 규모보다 사업 완주 가능성을 우선하는 선별 수주로 전략을 옮겼다는 것입니다. 압구정, 여의도, 성수, 목동 같은 서울 핵심 정비사업지를 중심으로 이 흐름이 강화되고 있다는 관측이 나옵니다.

전체 건설 경기가 다 좋은 것도 아닙니다. 2026년 7월 건설 수주액은 전년 동월 대비 30.6% 감소했고, 연간 건설투자 상승률은 0.2%에 그칠 것이라는 전망도 있습니다. 즉, 정비사업 수주의 강세는 전 산업 호황이 아니라 '확실한 사업'에 자원이 몰리는 양극화 현상으로 읽는 것이 맞습니다. 중견 건설사들은 대형 조합이 아닌 인접 구역을 묶는 '타운화' 전략이나 틈새 시장으로 1조 원 이상 수주를 만들어내는 등 저마다의 생존 방식을 찾고 있습니다.

분양가는 왜 계속 오르나

재건축 청약을 고민하는 분에게 가장 직접적인 변수는 분양가입니다. 공사비와 인건비 상승으로 재건축 아파트 분양가는 지속적인 오름세를 보이고 있고, 분양가 상한제 주택에 적용되는 기본형건축비가 2026년에만 여러 차례 인상되면서 상승 압력이 더해졌습니다. 전문가들은 올해 건설 공사비 지수가 5% 상승할 것으로 예상합니다. 실제로 일부 단지의 예상 분양가는 부담스러운 수준까지 올라와 있습니다. 서울 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 단지는 평당 약 9,500만 원, 노량진 8구역 단지는 평당 약 6,000만 원으로 전망된다는 보도가 있습니다. 같은 '재건축'이라는 단어 아래에서도 사업 단지의 입지, 원가 구조, 상한제 적용 여부에 따라 가격 경쟁력의 격차가 크게 벌어지는 이유입니다.

속도와 양극화, 그리고 병목

올해 재건축 시장의 핵심 키워드는 '속도'입니다. 재건축 안전진단 완화, 초과이익 환수제 부담 완화, 조합 설립 동의율 하향 조정 등으로 사업 진입이 쉬워지고 기간이 단축될 것으로 기대됩니다. 서울의 신규 주택 입주 물량 감소가 본격화되면서 정비사업이 주택 공급의 새로운 중심축으로 부상했다는 평가도 있지만, 여기에는 그림자도 있습니다. 치솟는 공사비와 금융 비용 부담 때문에 일부 한강변 재건축 단지에서는 통합 재건축 대신 '분리 재건축'으로 방향을 트는 사례가 확산되고 있고, 여의도와 목동 등 대규모 사업이 동시에 진행되면 이주 수요가 집중되어 전세 시장 불안정이 우려되는 상황입니다. 투자 관점에서는 지역·자산 간 격차가 더 벌어지는 '초양극화' 국면을 가정하고, 개별 사업의 추진 단계와 완주 가능성, 그리고 분양가 상한제 적용 여부를 함께 확인하는 접근이 유효합니다. 본 글은 시장 구조에 대한 참고 자료이며 특정 종목의 매수 또는 매도 제안이 아니고, 최종 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

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