신축보다 재건축, 서울 아파트 시장의 반전

신축보다 재건축, 서울 아파트 시장의 반전

'얼죽신'이라는 신조어가 생길 만큼 오랫동안 서울 아파트 시장에서는 신축 선호가 기본값이었습니다. 그런데 최근 분위기가 달라졌습니다. 한국부동산원의 연령별 아파트 매매가격 지수에 따르면, 지난 8월 서울에서 20년이 넘는 노후 아파트의 가격 상승폭이 5년 이하 신축 아파트를 제치고 전 연령대 중 가장 컸다고 합니다. 오늘은 이 반전 현상의 배경과 지역별 흐름을 정리해 드리겠습니다.

숫자로 보는 구축 강세

8월 서울 아파트 연령별 매매가격 지수를 보면 이야기가 명확해집니다.

• 20년 초과 아파트 지수는 102.6을 기록해 5년 이하 신축(101.9)보다 높았습니다.

• 상승폭도 차이가 났습니다. 신축이 전월 대비 0.88% 오른 데 반해, 20년 초과 아파트는 1.21% 상승했습니다.

• 권역별로 보면 노원, 도봉, 강북, 성북이 속한 동북권의 20년 초과 아파트가 101.7에서 103.6으로 1.78%나 올라 상승폭 1위였습니다.

• 은평, 마포, 서대문이 포함된 서북권 역시 구축 지수가 103.3으로 신축(101.1)을 앞섰습니다.

한동안 신축값이 빠르게 오르면서 구축 아파트와의 가격 격차가 벌어진 상태였는데, 이제 그 격차를 메우는 '키 맞추기' 현상이 나타난다는 분석이 현장에서 나옵니다.

왜 노후 아파트가 오를까

가장 큰 이유는 재건축 같은 정비사업 기대감입니다. 신축 공급이 적은 강북 지역을 중심으로 정비사업이 본격화되면서, 무주택 상태의 노후 단지가 아니라 '곧 새 아파트가 될 수 있는' 노후 단지에 매수 수요가 몰리기 시작했습니다. 지어진 지 20년 이상 된 단지는 기존 대지 지분이 크고, 정비사업이 추진되면 교체 효과가 커지기 때문에 투자 선호가 이동하는 것은 자연스러운 흐름이라는 평가도 있습니다.

지역별 온도차도 뚜렷합니다

다만 전 지역이 같은 흐름은 아닙니다. 강남 3구와 강동이 속한 동남권은 여전히 신축이 강세였습니다. 5년 이하 신축 지수가 101.5로 가장 높았고, 20년 초과 아파트 지수는 100.89로 전월보다 소폭 하락했습니다. 실거주 비율이 낮은 고가 재건축 단지를 중심으로 급매가 늘어난 영향으로, 일부 초고가 재건축 단지에서는 종전 시세보다 수억 원 낮은 매물이 등장하기도 했습니다. 결국 지금 시장은 정비사업의 '현실성'이 있는 단지와 기대감만 큰 단지 사이에서 가격을 재조정하는 국면이라고 볼 수 있습니다.

시장을 보는 포인트

이번 흐름에서 확인할 수 있는 것은 세 가지입니다. 첫째, 아파트 가격의 핵심 변수가 '새것인가'에서 '앞으로 바뀔 수 있는가'로 이동하고 있다는 점. 둘째, 그 움직임이 지역별로 크게 다르다는 점. 셋째, 기대감이 앞선 구간에서는 조정도 함께 온다는 점입니다. 부동산은 종목 추천과 달리 개별 단지의 사업 속도와 조합 상황에 따라 결과가 크게 달라지므로, 뉴스 속 상승 통계를 볼 때도 자신이 눈여겨보는 지역의 지수와 실제 현장 상황을 함께 확인하는 습관이 필요합니다.

앞으로 한국부동산원이 매달 발표하는 연령별 지수와 권역별 지수를 계속 추적해 보시면, 신축과 구축의 힘겨루기가 어느 방향으로 기우는지 스스로 판단하는 눈이 생깁니다. 오늘 내용이 서울 아파트 시장을 바라보는 기준점이 되기를 바랍니다.

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